תמ"א 38 – חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה
חיזוק, חידוש ושדרוג בחינם
לבדיקת התכנות וכדאיות כלכלית- צור קשר
תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה
בעקבות מראות הזוועה של רעידות אדמה במקומות שונים בעולם, ההרס שנגרם והידיעה שישראל נמצאת באזור עם רגישות בתחום וצפי לרעידת אדמה חזקה כל כ 80 שנה החליטה ממשלת ישראל ליצור תמריץ לחיזוק המבנים הקיימים נגד רעידות. בשנת 1980 שונה התקן של רעידות האדמה, אך קיים חשש לגבי מבנים שנבנו לפני כן ובעיקר בתים עם קומת עמודים.
מאחר ועלויות החיזוק של מבנה הן גבוהות הוחלט על יצירת תמריץ כלכלי לעידוד ביצוע החיזוק של הבתים בצורת זכויות בנייה והקלות במיסוי. חוק התמ"א 38 אושר לראשונה בשנת 2005 אך במשך שנים רבות לא הביא לתוצאה המבוקשת מאחר התמריץ לא הספיק ונותרו קשיים בירוקראטיים רבים על התהליך.
במהלך השנים שמאז חוקק לראשונה עבר החוק שדרוג במספר תחומים כולל הגדלת התמריץ כלכלי, הגדלת ההקלות במיסוי, אחוזי ההסכמה הנדרשים לצורך מימוש הפרויקט וגם הרשויות צברו ניסיון בהרצת התהליך ונראה שהרכבת מתחילה לעלות על הפסים.
התמריצים וההקלות הכלולים כיום במסגרת התמ"א 38 הם:
- בניית קומה נוספת על גג המבנה הקיים (מעבר להגדרת גובה הבניין בת.ב.ע.)
- אפשרות להשתמש באחוזי הבנייה הקיימים כתגבור או בנוסף לזכויות הבנייה של
התמ"א 38
- הוספת 25 מ"ר לכל דירה קיימת כולל כ 12.5 מ"ר עבור הממ"ד, במסגרת האפשרויות,
הקיימות במגרש (נכון להיום לא ניתן לנייד זכויות אלה לחלקי בניין אחרים)
- בניית דירה נוספת בקומת העמודים
- הקלות בנייה תכנוניות המאפשרות חריגות שונות מקוו בניין
- אפשרות להרוס בניין קיים ולבנותו מחדש כולל הזכויות הנוספות המוקנות על ידי התמ"א 38 בחיפה
- הקלות מיסוי שונות
למרות התמריצים האלה, עבור רוב הדירות במדינה, עדיין תמריץ כלכלי זה אינו מספיק ולכן מתקיימים כל הזמן דיונים במטרה לשדרוג נוסף של החוק בצורות שונות, כמו למשל בניית שתי קומות נוספות במקום אחת ורעיונות נוספים. נכון להיום רק אזורים יוקרתיים יכולים "להנות" מהתמ"א 38,תמ"א 38 בחיפה, בערי המרכז, בשכונות היקרות בערים הגדולות- חיפה וירושלים ובמספר מקומות מצומצם נוסף.
הקושי העיקרי בהתנעת תהליך התמ"א 38, במקומות בהם זה אפשרי, הוא הנושא של ההסכמה של הדיירים על יציאה לדרך. לבעלי הדירות אינטרסים מנוגדים לפעמים, דרישות ורצונות שונים וקשה להגיע להסכמה.
תכולת ההסכם עם הקבלן, דהיינו מה יקבלו הדיירים בתמורה להעברת הזכויות לקבלן, אף הוא נושא שלא אחת "תוקע" את התהליך.
החשש מהתהליך הלא מוכר, נושא ערבויות הקבלן, תהליך הרישוי המורכב, התנגדות של בתים סמוכים להעמסת הרחוב והתשתיות באנשים נוספים, ההפרעה בזמן הבנייה, כל אלה מכשולים ביציאה לדרך.
אז מה מקבלים הדיירים? – בחינם!!!
בראש וראשונה – חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה
שאר המרכיבים פתוחים למשא ומתן עם היזם/קבלן והם מותנים בהכנסה הצפויה של הקבלן ממכירת הדירות שיבנה.
בהתאם לתמריץ הכלכלי נהוג לתת חלק או את כל ההטבות הבאות:
- ממ"ד תיקני לכל דירה
- מעלית
- מרפסות זיזיות
- שדרוג לובי הכניסה וחדר המדרגות
- חידוש חזיתות המבנה כולל חיפוי אבן בחלקים משמעותיים ממנו
- שדרוג נושא החנייה
- שיפוץ וחידוש התשתיות והחצר
מה המחיר שמשלמים בעלי הדירות בבניין?
תוספת דיירים לבניין (עומס על החנייה והתשתיות)
כיצד מחליט היזם אם יש כדאיות כלכלית או התכנות תכנונית לפרויקט תמ"א:
שלב ראשון – פונה היזם לאדריכל לבדיקת המצב התכנוני הקיים
בדיקה זו כוללת את שטחי המגרש והמבנה הקיימים,זכויות הבנייה הקיימות והמוקנות על ידי התמ"א 38, חלופות תכנוניות למיקום ממ"דים, מעלית, חניות וכו.
שלב שני – אומדן כלכלי
כולל את חישוב עלויות הבנייה השונות, אגרות הבנייה, שכר טרחת המתכננים, משפטי, מיסוי, ערבויות, בלתי נצפה מראש וממול את צפי ההכנסות מהדירות שייבנו.
שלב שלישי- הצעה לדיירים
הצעת התקשרות ראשונית עם הדיירים הכוללת מחד את התמורה שיקבלו הדיירים ומאידך את התחייבויותיהם כלפי הקבלן/יזם. ההסכם הראשוני מאפשר ליזם/קבלן להתחיל להריץ את התהליך מול גופי הרישוי והדיירים עד לנקודת האל חזור, בה משתכנעים שני הצדדים שיש פרויקט.
שלב רביעי- חתימה
בשלב זה נחתם ההסכם הכללי והסופי הכולל את המפרט הטכני המדויק על פיו מתבצעת העבודה
לבדיקת התכנות וכדאיות כלכלית – צור קשר
